Экспериментальный жилой комплекс
Товарищество собственников жилья

 Эдем   
 

(495) 662-1188
(495) 
988-0611

 
Общие собрания домовладельцев и общие собрания ТСЖ

Общие собрания собственников

 

Для чего нужны общие собрания собственников? В первую очередь для того, чтобы выбрать способ управления общим долевым имуществом жителей, установить стоимость платежей за содержание и ремонт этого имущества и решить другие вопросы, которые в соответствии со ст. 44 ЖК РФ отнесены к  исключительной компетенции жителей многоквартирного дома (многоквартирного комплекса). Термин "многоквартирный жилой комплекс" закреплен с нашей подачи в Определении ВАС РФ от 23 августа 2010 года № ВАС 11374/10.  Тем самым в отношении общего долевого имущества собственников многоквартирных домов (МКД) и многоквартирного комплекса (МКК) было закреплено применение аналогии закона, которое прямо предусмотрено ст.7 Жилищного Кодекса РФ. И тем самым  возвращено понятие кондоминиума, которое было основополагающим в утратившем силу "Законе о ТСЖ" и о котором законодатель "благополучно" забыл в пришедшем на смену Жилищном Кодексе, оставив только упоминание о применимости аналогии закона и права в таких неурегулированных случаях.
Понятно, что  здесь речь идет только о той  собственности, которая является общей для всех без исключения собственников ЭЖК "Эдем", т.е. главным образом о тех неделимых инженерных коммуникациях, действительно общих для всех собственников квартир в МКД, таунхаусов, коттеджей и нежилых помещений, и обоснованная стоимость содержания и ремонта именно этих инженерных сетей устанавливается на общих собраниях домовладельцев всего поселка.
Однако, структура общей долевой собственности в ЭЖК "Эдем" значительно сложнее. Например, у жителей 5-ти многоквартирных домов (около 300 квартир) есть и своя "отдельная" общая долевая собственность: крыша, фасад, подъезды, общедомовые коммуникации, технические подвалы, прилегающие к домам земельные участки и т.п. Совсем отдельный вид общей собственности - крышная котельная, которая должна обеспечивать теплом и ГВС жителей 4-го и 5-го многоквартирных домов. И, естественно, решения по способу управления этими видами общей долевой собственности и установлению необходимых платежей могут приниматься только на общих собраниях многоквартирных домов. И очевидно, что эти платежи будут дополнительными, - сверх уже установленных общим собранием всех собственников поселка.
Из сложной, как бы "ступенчатой", структуры общей долевой собственности следует то, что в ЭЖК "Эдем" может быть создано несколько ТСЖ, объединенных по тому или иному признаку и имеющих разные цели - от управления поселком, до "управления" общим придомовым земельным участком. И такая практика в поселке есть - с помощью бывшего застройщика было создано два мертворожденных микро-ТСЖ, из которых одно уже ликвидируется самими  собственниками, а второе старательно ищет управляющую компанию для обслуживания не существующего в поселке лифтового хозяйства.
А 60%  всех собственников ЭЖК "Эдем" на своем общем собрании выбрали способ управления общим долевым имуществом - управление Товариществом собственников жилья "Эдем".
Наши первые опыты проведения очных собраний жителей показали, что в таком большом поселке собрать необходимый кворум, чтобы собрание было правомочным, практически невозможно ни при каких обстоятельствах. Поэтому очередные общие собрания 2009 и 2010 годов проводились в форме заочного голосования, и их проведение занимало существенное время - до 2-х месяцев. Очевидно, такой практики проведения общих собраний придется придерживаться и в дальнейшем, если в этом будет необходимость.


Общие собрания членов ТСЖ

В ТСЖ "Эдем" на сегодняшний день около 650 собственников (значительно более 50% от всех собственников поселка), поэтому Правлением товарищества принято решение все важнейшие вопросы, связанные с содержанием, ремонтом общего долевого имущества, способом управления и т.п., выносить на общие собрания членов ТСЖ.
Также на общих собраниях членов ТСЖ решаются другие не менее важные вопросы:
1. Выборы Правления и Ревизионной комиссии.
2. Утверждение финансовых и производственных отчетов.
3. Внесение изменений в Устав ТСЖ.

 

Такая схема нам представляется очень работоспособной: все жители, желающие участвовать в управлении поселком, вступают в ТСЖ "Эдем", выбирают способ управления общим долевым имуществом и определяют стоимость такого управления, они также могут переизбрать Правление, что по сути означает очень простую смену Управляющей организации, если работа Правления будет признана неудовлетворительной.
Последнее общее собрание членов ТСЖ "Эдем" проводилось по итогам 2014 года и в дальнейшем такие собрания будут проводиться ежегодно, и тоже в форме заочного голосования, и очевидно, что такую практику для очередных собраний целесообразно сохранить в целях экономии финансовых затрат и физических усилий, которых требуется немало.