Уважаемые жители поселка!

     Не так давно в адрес ТСЖ «Эдем» поступило письмо из комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Красногорск с предложением о передаче в муниципальную собственность земельных участков, принадлежащих ТСЖ «Эдем» (дорог, бульвара, земель занятых инженерными сооружениями и т.д.). Указанное письмо явилось прямым следствием группового обращения, инициированного несколькими активистами, объявившими (как они сами выражаются) «войну» ТСЖ.

     Данное предложение Администрации понимания в ТСЖ не нашло и было отклонено, а юристами ТСЖ дано разъяснение о незаконности и необоснованности подобных притязаний (решение арбитражного суда от 2011 года, на которое ссылается Администрация, гласит о прямо противоположном в сравнении с предъявляемыми требованиями).

     Деятельность общественных активистов в разных сферах – это норма жизни, однако в данном конкретном случае такая обычно безобидная «война» грозит прямым ущербом и негативными последствиями абсолютному большинству жителей поселка.

     Поскольку ТСЖ в своей деятельности руководствуется исключительно коллективными интересами большинства жителей, считаем необходимым проинформировать вас о возможных и вполне предсказуемых последствиях удовлетворения таких требований активистов.

     Итак, суть требований, сформулированных в коллективном обращении нескольких собственников – передача всех земельных участков в муниципальную собственность.

     Предположим, что вся земля в поселке действительно стала муниципальной. Как это отразится на жителях поселка?

     На первый взгляд плюсов много. ТСЖ не придется платить сотни тысяч рублей в виде налогов на землю. Не придется тратиться на содержание дорог, зеленых насаждений, нанесение разметки, уборку улиц, вывоз снега. Все эти затраты лягут на муниципальный бюджет. Парковочные места возле 4 и 5 МКД, перейдя из состава частных земель в разряд муниципальных, станут бесплатными и общедоступными. Поскольку утрата права собственности на землю лишит собственника законных оснований для ограничения доступа на территорию, можно будет не достраивать и не ремонтировать забор, не тратить деньги на охрану и поддержание КПП. Некоторая экономия действительно будет. К тому же и нагрузка на органы управления ТСЖ будет существенно снижена. Вместо вопросов фактического администрирования немаленького населенного пункта ТСЖ будет заниматься только вопросами инженерного обеспечения.

     Но это далеко не все последствия. Давайте рассмотрим еще целый их ряд, который приведет к изменению качества жизни в нашем поселке для всех жителей.

     Передача дорог и иных земельных участков в собственность муниципального образования фактически будет означать конец поселка как обособленной территории для нас с вами, наших семей и детей. И, само собой разумеется, что в таком случае места общего пользования в поселке станут местами общего пользования для всех российских и иностранных граждан, что означает демонтаж заборов и шлагбаумов и свободный доступ (и вход, и въезд) любых лиц на земли общего пользования. Таким образом, исчезнет и учет транспортных средств находящихся в поселке, и возможность оперативного воздействия на злостных нарушителей ПДД, и возможность воспрепятствовать транзиту через поселок грузовых автомобилей и строительной техники, в том числе для застройки прилегающих полей и лесов в соответствии с генеральным планом развития городского округа Красногорск, а в перспективе и организации через поселок транзитного движения от Путилковского шоссе в Химки либо в Гаврилково и обратно.

     При этом приближение муниципальной территории к порогу каждого дома, естественно, никак не приблизит государственные и муниципальные службы, такие как полиция (чтобы компенсировать исчезновение охраны). Едва ли следует ожидать своевременного ремонта дорог и сохранения «лежачих полицейских» установленных по заявкам жителей.

     Передача дорог в муниципальную собственность переложит на муниципалитет обязанность по их уборке как в летний, так и в зимний период. Вряд ли следует надеяться, что качество уборки будет существенно отличаться от качества уборки улиц в деревне Гаврилково, частью которой поселок станет не только де юре, но и де факто. Так, например, качество уборки снега любой житель поселка может самостоятельно оценить, свернув после снегопада, направо на первом перекрестке после КПП. Подрядчик ТСЖ содержит целый парк собственной уборочной техники, в зимний период на уборку поселка выходят десятки дворников. Ожидать от муниципальных предприятий задействования сопоставимых сил и средств на абсолютно не приоритетном для них участке (количество прописанных и голосующих на выборах в поселке в разы меньше, чем реально проживающих) не приходится.

     Передача прочей земли в муниципальную собственность будет означать, что администрация приобретет право распоряжаться этой землей. Те же парковки, которые ТСЖ предоставляет жителям по социально ориентированным расценкам, вполне могут быть переданы в аренду коммерческим структурам с собственными взглядами на ценообразование. В ТСЖ регулярно поступают предложения организовать на бульваре различные торговые точки, ларьки с арбузами, елочные базары, ярмарки выходного дня. ТСЖ подобным коммерсантам систематически отказывает из соображений безопасности, санитарии, сохранения облика поселка и спокойствия жителей. Есть ли уверенность в том, что также будет отказывать муниципальная администрация?

     В пределах пешеходной доступности от поселка (на полях за нашим забором) в ближайшие годы планируются масштабные стройки с привлечением тысяч рабочих. После завершения строек население всех новых окрестных высотных МКД составит около ста тысяч человек! При передаче улично-дорожной сети в муниципальную собственность никаких оснований ограничивать доступ в поселок для них у жителей в лице ТСЖ не будет.

     Правовым образом (на основании права собственности) жители никак не смогут воспрепятствовать выделению под застройку таких участков (бульвар например) в случае их нахождения в муниципальной собственности, как это происходит во всех уголках нашей необъятной страны.

     Ну и конечно, упразднение статуса закрытого поселка может весьма существенно снизить рыночную стоимость недвижимости в поселке. Эти изменения могут быть несущественны для квартир, но весьма ощутимы для коттеджей и таун-хаусов.

     Напоследок следует рассказать и о том, почему земельные участки, подразумеваемые как общедолевые, оформлены в титульную собственность ТСЖ.

     Когда формулировались вопросы общего собрания 2009 года, регистрация общей долевой собственности действительно предполагалась, но в виде права собственности на общее имущество кондоминиума, т.е. без указания в качестве субъектов права конкретных членов ТСЖ. С отменой закона о кондоминиумах регулирование стало развиваться по другому пути, и регистрация в Росреестре права собственности на земельные участки в таком виде оказалась невозможной. В настоящее время возможна регистрация только персональной доли каждого собственника, поименно.

     Использование для земли такого же подхода в установлении титула, как и для сетей, также было невозможно, т.к. в отличии права собственности на сети, которое никогда отдельно не регистрировалось и не повлекло вовлечение сетей в гражданский оборот, права на землю были зарегистрированы за застройщиком еще в начале 2000-ных и в любом случае их оборот требовал регистрации в Росреестре.

     Вполне очевидно, что государственная регистрация прав на конкретный земельный участок нескольких тысяч жителей поселка никогда нереализуема на практике.

     Во-первых, определенному количеству жителей это вообще не нужно (ведь как минимум возникает обязанность за это платить из своего кармана земельный налог), и заставить таких людей регистрировать долю помимо их воли невозможно.

     Во-вторых, такая доля становится самостоятельным объектом гражданского оборота, не следуя автоматически судьбе помещения в поселке. То есть, например, при продаже дома или квартиры в поселке его собственник должен самостоятельно осуществить продажу своему покупателю еще и (условно) 1/1500 доли в праве на пятнадцать земельных участков, т.е. вместо одной сделки совершать и регистрировать шестнадцать. Причем до заключения каждой из таких сделок необходимо получить согласие на ее совершение абсолютно всех прочих 1499 сособственников.

     Поэтому регистрация права собственности на земельные участки в поселке за ТСЖ "Эдем" была, есть и будет абсолютно законным, в высшей степени справедливым, наименее рискованным, т.е. оптимальным способом обеспечения "привязки" этих земельных участков к жителям поселка и использования их в интересах жителей.

По материалам заседания правления ТСЖ «Эдем» от 20.10.2018