Настоящим сообщаем, что 01.08.2016 в адрес ТСЖ «Эдем» поступило уведомление о расторжении договора аренды от представителя собственника нежилого помещения по адресу: ЭЖК «Эдем», квартал I, дом 3, помещение 3 – Самоторина Дмитрия Николаевича. Договор аренды считается расторгнутым с 31.08.2016. В указанном помещении находится распределительное электрическое оборудование (ВРУ84М х 2) обслуживающие все помещения в многоквартирном доме. Кроме того в нежилом помещении № 10 многоквартирного дома, также принадлежащем указанному собственнику, располагается запорная арматура водопроводных и канализационных стояков, обслуживающие все помещения в подъезде № 1 данного многоквартирного дома.
В связи с расторжением указанного договора, ограничением доступа инженерных служб ТСЖ «Эдем» к общедомовым коммуникациям, ставится под сомнение техническая возможность исполнения ТСЖ «Эдем» договоров управления в части электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.
Учитывая тот факт, что ранее представителем собственника указанного помещения – Самоториным Д.Н., фактически распоряжающимся данным помещением, неоднократно предпринимались меры по самовольному отключению многоквартирного дома от электроснабжения и водоснабжения в целях понуждения ТСЖ «Эдем» к изменению условий указанного договора в пользу арендодателя, предоставления ему иных материальных и нематериальных благ, имеются основания полагать, что подобные меры могут быть им предприняты и в настоящее время. Об указанных фактах рекомендуем незамедлительно сообщать в Прокуратуру, Государственную жилищную инспекцию и органы внутренних дел.
О вероятности совершения противоправных действий в отношении инженерного оборудования многоквартирного дома указанные выше органы письменно проинформированы ТСЖ «Эдем». В органы Прокуратуры также направлено обращение с просьбой о выдаче собственнику указанного выше помещения предостережения о недопустимости нарушения закона, выражающегося в самовольном отключении многоквартирного дома от электроснабжения.
В соответствии с действующим договором управления ТСЖ «Эдем» обязуется обеспечивать подачу электрической энергии, холодной воды, обеспечивать бесперебойное водоотведение. При этом ТСЖ «Эдем» несет ответственность за обслуживание инженерных сетей, находящихся за пределами многоквартирного дома, находящихся в общедолевой собственности всех жителей поселка. К ней не относятся указанные выше вводно-распределительные устройства и прочие инженерные сети в многоквартирном доме.
Внутридомовые инженерные сети относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирного дома. В соответствии с главой VI ЖК РФ, содержание такого общего имущества осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме и за счет их средств. При этом главой VIII ЖК РФ предусмотрена передача управления таким общим имуществом товариществу собственников жилья, созданному в таком доме или управляющей организации, выбранной для управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания. В настоящее время способ управления многоквартирным домом не избран и плата за содержание и ремонт внутридомового общего имущества не установлена и никем не взимается, а работы по содержанию и ремонту внутридомового общего имущества выполняются ТСЖ «Эдем» в ограниченных объемах, ввиду отсутствия на то финансирования и законных оснований.
Резюмируя изложенное, электрическое оборудование находящиеся в помещении, принадлежащем Саматорину Д.Н., не относится к имуществу, принадлежащему либо находящемуся под управлением ТСЖ «Эдем», и, в силу своего назначения, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, ТСЖ «Эдем» лишено каких-либо законных способов его судебной защиты, а равно не имеет установленной законом либо договором обязанности по осуществлению такой защиты. Такие способы защиты (а таже обязанности по содержанию указанного имущества) имеются у собственников. Кроме того, у ТСЖ «Эдем», являющегося организацией, осуществляющей управление поселком, но не многоквартирным домом, не имеется оснований и возможностей для дальнейшего направления денежных средств жителей поселка на аренду помещения, принадлежащего Самоторину Д.Н.
В сложившейся ситуации собственникам помещений в 3м многоквартирном доме необходимо на общем собрании определить и реализовать решение о способе обеспечения бесперебойного электроснабжения дома. В настоящее время в качестве возможных способов обеспечения электроснабжения многоквартирного дома представляются следующие варианты:
Вариант № 1
Перенос вводно-распределительных устройств из принадлежащего Саматорину Д.Н. помещения в помещение ТП-5, расположенного в непосредственной близости от многоквартирного дома и находящееся в общедолевой собственности жителей поселка и управляемого ТСЖ «Эдем». Указанное решение является предпочтительным, поскольку позволит обезопасить жителей МКД № 3 от любых посягательств на указанное инженерное оборудование со стороны третьих лиц, однако требует значительных единовременных капитальных вложений со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.
Вариант № 2
Принятие решения общим собранием об отнесении вводно-распределительного устройства ВРУ84М к перечню общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (что необходимо ввиду того, что рабочим проектом МКД № 3, технической документацией на дом не было предусмотрено какого-либо ВРУ в многоквартирном доме вовсе, и юридически этого оборудования не существует), а также о порядке обеспечения доступа к такому устройству путем аренды помещения у Самоторина Д.Н., либо об оформлении частного сервитута на такое помещение. Указанный способ не требует значительных единовременных затрат, но связан с необходимостью регулярного достижения договоренностей с Самоториным Д.Н., а также об установлении ежемесячного взноса для всех собственников помещений в данном доме для компенсации размера арендной платы, вносимой Самоториным Д.Н.
По усмотрению собственников может быть разработано, принято и реализовано и иное законное решение сложившейся проблемы, но непринятие мер вовсе в обозримом будущем повлечет за собой полную невозможность обеспечения электроснабжения многоквартирного дома.
Мы будем продолжать размещение тематических публикаций с подробными разъяснениями сложившейся ситуации на сайте и форуме.